CENTRUM.CZ > Čas pro bydlení > dnes, 18:26

Prodej nemovitosti s hypotékou: Je to komplikované, ale jde to. Poradíme vám, co dělat a jak nepřijít o peníze

5 min

Sdílet

Potřebujete prodat byt nebo dům, ale ještě je na něm hypotéka: nejste v tom sami. Spousta lidí si myslí, že dokud nesplatí celou hypotéku, nemůžou nic prodat. To je ale nesmysl – jde to, jen musíte vědět jak na to. Jo, není to tak jednoduché jako prodej bez úvěru, ale rozhodně to není nemožné. Banky s tím mají zkušenosti a vědí, jak postupovat, jen si musíte hlídat spoustu věcí. Když budete vědět, na co si dát pozor a jak na to jít, zvládnete to v pohodě. Hlavně nezačínejte nic dělat, dokud se nedomluvíte s bankou.

Prodej domu s hypotékou? Ano, je to možné

Zdroj: ČasProBydlení

Pár kontrluje ceny domů — Při určovaní ceny se podívejte za kolik se prodávají nemovitosti ve vašem okolí, zdroj: Shutterstock

Jak to funguje?

Nemovitost s hypotékou můžete prodat dvěma způsoby. Buď najdete kupce, který zaplatí víc, než dlužíte bance, a něco si necháte. Nebo prodáte za míň, než je dluh, a zbytek doplatíte z vlastní kapsy nebo si půjčíte.

Klíčové je, že hypotéka se musí splatit v den, kdy převádíte vlastnictví. Nemůžete předat klíče a říct kupci, že hypotéku budete splácet dál. Banka to prostě nedovolí, protože by přišla o záruku. Proto musí být všechno sehrané na den převodu u notáře.

Čtěte také: Bydlení v nebytovém prostoru: Smíte v něm žít a víte vůbec, že v něm žijete? Hrozí vám velká pokuta

Nejdůležitější je mluvit s bankou od začátku. Zavolejte svému hypotečnímu poradci a řekněte mu, že chcete prodat. Banka vám vystaví doklad o tom, kolik dlužíte k určitému dni, a poradí vám, jak dál. Bez tohoto dokladu to nemá cenu ani zkoušet.

Co udělat první?

Nejdřív si nechte spočítat, za kolik můžete nemovitost prodat. Můžete se podívat na realitní servery, ale lepší je zaplatit znalce. Budete vědět, jestli můžete vydělat, nebo budete muset doplatit.

Čtěte také: Jak na zahradu vyrobit krásný betonový květináč: Rychlý postup krok za krokem

Pak zavolejte do banky a zeptejte se, jaká je přesná výše dluhu. Banka vám spočítá částku k určitému dni, včetně všech poplatků. Pozor – tohle číslo se každý den mění kvůli úrokům, takže si nechte udělat výpočet na více dat.

Zjistěte si, kolik vás bude stát předčasné splacení. Většina bank si účtuje pokutu za to, že hypotéku splatíte dřív – obvykle půl až jedno procento z toho, co dlužíte. Někdy se dá vyjednat, že vám to odpustí, hlavně když jste hodný klient.

Hledání kupce

Když znáte čísla, můžete začít shánět kupce. Realitní makléři jsou na prodeje s hypotékou zvyklí a vědí, jak to zařídit. Řekněte jim hned, že na nemovitosti máte úvěr, ať vám můžou správně poradit.

S kupci buďte upřímní. Nemusíte jim říkat, kolik přesně dlužíte, ale měli by vědět, že prodej bude trochu složitější kvůli bance. Většinou jim to nevadí, jen si chtějí nastavit delší termíny.

Důležité je správně napsat termíny do smlouvy. Mezi podpisem smlouvy a převodem vlastnictví musí být dost času na vyřízení všeho s bankou. Počítejte minimálně s měsícem, lepší je šest týdnů.

Den D

Den převodu u notáře je nejdůležitější – všechno se musí sejít během pár hodin. Kupec pošle peníze na váš účet, vy hned splatíte banku, banka uvolní zástavu a notář zapíše převod. Když se něco pokazí, může to celé padnout.

Nejhorší je koordinovat platby. Peníze od kupce musí dorazit včas, abyste mohli zaplatit bance. Většina notářů dnes používá speciální účty – kupec pošle peníze notářovi, který je pustí až po převodu.

Banka musí během dne potvrdit, že dostala peníze a uvolňuje zástavu. Proto se s bankou dohodněte předem, že vám to budou řešit rychle. Někdy chtějí, abyste přišli osobně s hotovostí nebo bankovním šekem.

Co se může pokazit?

Největším průšvihem jsou špatně sladěné termíny. Kupec chce převod rychle, banka potřebuje čas na papírování, notář má termíny na týdny dopředu. Řešení je začít všechno organizovat s velkým předstihem a mít záložní termíny.

Druhý častý problém jsou nečekané poplatky. Banka si účtuje pokuty, notář bere za úschovu peněz, katastr má poplatky za rychlé zápisy. Tohle si předem spočítejte a zahrnete do prodejní ceny.

Pozor na změny během prodeje. Když se prodej protáhne, může se změnit výše dluhu. Proto si od banky nechte vystavit závazný výpočet s platností aspoň na měsíc.

Kolik to stojí?

Za předčasné splacení většina bank účtuje pokutu půl až jedno procento z dluhu. U hypotéky na dva miliony to může být 10–20 tisíc. Někdy se dá vyjednat sleva, hlavně když si u banky budete brát nový úvěr.

Notář si účtuje kolem půl procenta z prodejní ceny plus DPH. Když prodáváte za tři miliony, zaplatíte notáři kolem 18 tisíc. Když notář poskytuje úschovu peněz, přidejte dalších 5–10 tisíc.

Daň z prodeje platíte, jen když prodáváte do pěti let od koupě. Pokud jste v bytě bydleli aspoň dva roky, daň se neplatí. Jinak je to 15% z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou.

Když to nejde standardně

Pokud neseženete kupce za dostatečnou cenu, můžete zkusit převod hypotéky. Někdy banka dovolí, aby si kupec převzal vaši hypotéku místo vyřízení nové. Je to ale složité a banka to schválí jen u opravdu solventních kupců.

Jiná možnost je prodej s podmínkou. Podepíšete kupní smlouvu s tím, že převod proběhne až po splacení hypotéky z jiných zdrojů. Hodí se to, když čekáte peníze odjinud.

Praktické rady

Začněte všechno vyřizovat s velkým předstihem. Ideální je začít tři měsíce před plánovaným prodejem. Budete mít čas na vyjednávání s bankou, hledání kupce a domlouvání všech účastníků.

Najměte si zkušeného makléře, který už prodeje s hypotékou dělal. Ušetří vám spoustu času a nervů, protože bude vědět, jak postupovat. Jeho provize se vám vrátí v klidu a úspoře času.

Volejte všem pravidelně. Bance, makléři, notáři a kupci aspoň jednou týdně. Problémy se nejlépe řeší, když je objevíte včas, ne den před převodem. A hlavně si všechno zapisujte a potvrzujte písemně – při takové mašinerii se snadno něco ztratí nebo zapomene.