CENTRUM.CZ > Trade-off > 1. 11. 2025, 08:30

Bydlení v pasti byrokracie: odborníci volají po uvolnění trhu

| 3 min

Sdílet

V sídle Liberálního institutu se konal kulatý stůl o dostupnosti bydlení. Diskuse odborníků a autorů nové publikace institutu ukázala, že problém českého bydlení není v nedostatku peněz, ale v kombinaci byrokracie, neefektivních regulací a chybné motivace obcí.

Bydlení v pasti byrokracie: odborníci volají po uvolnění trhu

Zdroj: Trade-off – ekonomické zpravodajství

Letos vám nadělíme víc než Ježíšek!

Hrajte s námi o předplatné HBO, knížky i další ceny každý týden, ale hlavně o velkou vánoční výhru 15. prosince - 300.000 Kč.

Vše o soutěži Pravidla soutěže

Jakub Kuneš z Liberálního institutu zdůraznil, že klíčovým problémem je nepochopení rozdílu mezi stimulací nabídky a poptávky. „Podpora nabídky má systémový dopad, rozšiřuje bytový fond a snižuje tlak na ceny napříč trhem. Naopak selektivní podpory poptávky pomáhají jen omezené skupině domácností,“ uvedl. Upozornil, že průtahy v povolovacím procesu zvyšují náklady developerů o 15 až 20 %, což u pražského bytu znamená zhruba 1,5 milionu korun navíc. Kuneš také připomněl, že od roku 2006 se nahromadil dluh 89 tisíc chybějících bytů a že k vyrovnání deficitu je potřeba stavět alespoň 10 tisíc bytů ročně.

David Mencl z Ekonomických staveb upozornil, že problém bydlení „není v penězích, ale v rozhodnutích“ – v tom, jaké podmínky stát a instituce nastaví. Kritizoval Českou národní banku za zpřísnění pravidel pro hypotéky: „ČNB zrušila 40letou splatnost a 100% financování. Mladí tím jdou do mnohem většího rizika, protože se najednou zbaví všeho svého kapitálu.“ Mencl varoval, že se situace začíná radikalizovat, zejména mezi mladými lidmi. „Třicet let se nepřineslo řešení – když mladí lidé nebydlí, tak se nerodí děti,“ řekl.

Podle něj se debata zbytečně soustředí na velká města, zatímco řešení může být v menších obcích: „Změnit územní plán malé obce je jednodušší než v Praze. Starostové ale nemají důvod to dělat – výstavba pro ně znamená náklady, ne zisk. První změna musí být malá změna rozpočtového určení daní.“

Aleš Rod z Centra ekonomických a tržních analýz (CETA) upozornil, že český realitní trh nelze nazývat skutečným trhem. „Trh je pružná integrace nabídky a poptávky, nikoliv stav, kdy se nabídka a poptávka hledají kvůli rokům čekání na stavební povolení,“ uvedl. Podle něj se kvůli byrokratickým průtahům kumuluje neuspokojená poptávka, která spolu s cenou peněz tlačí ceny vzhůru. Jeho analýzy ukazují, že dostupnost bydlení se od roku 1995 nezlepšila a domácnosti s mediánovými příjmy musejí vynaložit o 10–20 % více „pracovních let“ než dříve.

Bývalá primátorka Prahy a zástupce iniciativy DeNIMBYzace Adriana Krnáčová popsala strukturální problémy Prahy: „Jedním ze strukturálních problémů města je jeho 57 městských částí.“ Upozornila na vliv sociálních sítí, kde se podle ní odehrává „naprosto neuvěřitelný džihád vůči projektům“, a na to, že odpor vůči výstavbě se často stal nástrojem komunální politiky. Podle jejích odhadů kvůli blokování výstavby ztrácí Česko ročně stovky miliard korun na HDP. „Reálnou čistou ztrátu za deset let odhaduji na 690 až 1 000 miliard korun,“ uvedla.

Radim Dohnal z Capitalinked upozornil, že na českém trhu chybí mezi 100 až 500 tisíci byty. „Při průměrné rozloze 50 m² a ceně 150 tisíc korun za metr čtvereční by bylo k pokrytí této mezery zapotřebí kapitálu ve výši 0,75 až 3,75 bilionu korun,“ uvedl. Takové tempo výstavby by si vyžádalo každoroční investice odpovídající až 13 % HDP, což je podle něj neudržitelné. Dodal, že i rychlejší povolování nestačí – je potřeba chytřejší územní plánování, méně iracionálního odporu veřejnosti a racionálnější daňová politika.

Diskuse ukázala, že česká bytová politika stojí na rozhraní ekonomiky, politiky a kultury. Zatímco jedni volají po uvolnění trhu, jiní varují před ztrátou rovnováhy mezi sociální odpovědností a efektivitou. Shoda však panuje v jednom: bez zjednodušení byrokracie, jasných pravidel a odvahy reformovat systém se bytová krize nevyřeší.